Kat Mülkiyeti Kanunu - Apartman Yöneticisi Hakları, Görevleri ve Sorumlulukları

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye'de apartman ve sitelerin yönetimini düzenleyen temel yasal çerçevedir. 1965 yılında yürürlüğe giren ve zaman içinde çeşitli değişikliklerle güncellenen bu kanun, kat maliklerinin ve yöneticinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanların kullanımını, aidat paylaşımını ve yönetim organlarının işleyişini belirler.

Apartman yönetimi Samsun hizmetlerimiz bu kanunun hükümlerine tam uyumlu olarak yürütülmektedir. Profesyonel yönetim şirketi olarak kanunun tüm gerekliliklerini eksiksiz yerine getirmek temel sorumluluğumuzdur.

Apartman Yöneticisinin Görevleri

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, apartman yöneticisi görevlerini detaylı şekilde düzenlemektedir. Yöneticinin başlıca görevleri şunlardır:

1. Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak: Toplantıda alınan tüm kararların eksiksiz ve zamanında uygulanması yöneticinin birincil görevidir.
2. Anagayrimenkulün bakımını sağlamak: Binanın ortak alanlarının, mekanik ve elektrik sistemlerinin düzenli bakımını koordine etmek.
3. Sigorta yaptırmak: Binanın zorunlu deprem sigortası ve diğer sigorta poliçelerinin yaptırılması ve güncel tutulması.
4. Avans ve aidat toplamak: Ortak giderlere katılım paylarını (aidatları) toplamak ve borçlu maliklere karşı hukuki takip başlatmak.
5. İşletme defteri tutmak: Binanın tüm gelir ve giderlerinin düzenli olarak kaydedildiği işletme defterini tutmak.
6. İşletme projesi hazırlamak: Her yıl binanın gelecek dönem gider tahmini ve bütçesini (işletme projesini) hazırlayıp kat maliklerine sunmak.
7. Defter ve belgeleri saklamak: Yönetimle ilgili tüm belgelerin, faturaların ve kayıtların düzenli arşivlenmesi.
8. Genel kurul toplantısı düzenlemek: Yılda en az bir kez kat malikleri kurulu toplantısı çağrısı yapmak.

Apartman Yöneticisinin Hakları

Yöneticinin görevlerini yerine getirebilmesi için kanunun tanıdığı haklar da bulunmaktadır:

• Ücret hakkı: Yönetici, kat malikleri kurulunun belirleyeceği bir ücret alabilir. Bu ücret yönetim planında da belirlenmiş olabilir.
• Temsil yetkisi: Yönetici, kat maliklerini ortak işlerde temsil eder. Üçüncü kişilerle sözleşme yapabilir.
• Dava açma hakkı: Aidat borçları ve ortak alan ihlalleri gibi konularda kat malikleri adına dava açabilir.
• Acil müdahale yetkisi: Acil durumlarda kat malikleri kurulunu beklemeden gerekli tedbirleri alma yetkisine sahiptir.
• Masraf talep hakkı: Yöneticilik görevi nedeniyle yaptığı zorunlu masrafları geri talep edebilir.

Apartman Yöneticisinin Sorumlulukları

Yönetici, görevini yerine getirirken belirli hukuki sorumluluklara da tabidir:

• Özen yükümlülüğü: Yönetici, görevini basiretli bir yönetici gibi özenle yerine getirmekle yükümlüdür.
• Hesap verme yükümlülüğü: Kat maliklerine karşı yaptığı harcamalar ve aldığı kararlar konusunda hesap vermek zorundadır.
• Mali sorumluluk: Kötü yönetim veya ihmal nedeniyle oluşan zararlardan şahsen sorumlu tutulabilir.
• Hukuki sorumluluk: Kanuna aykırı işlemlerinden dolayı hukuki ve cezai sorumluluk doğabilir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı

Kat malikleri kurulu, apartman yönetiminin en üst karar organıdır. Kanunun 29-33. maddeleri toplantı usullerini düzenlemektedir. Olağan toplantı yılda en az bir kez yapılır. Olağanüstü toplantı ise kat maliklerinin üçte birinin talebiyle her zaman yapılabilir.

Toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı yeter sayı aranmaksızın yapılabilir. Ancak önemli kararlar için özel çoğunluk şartları aranabilir.

Samsun'da apartman yönetimi hizmetlerimiz kapsamında kat malikleri kurulu toplantılarının organizasyonunu, davetiye süreçlerini, gündem hazırlığını ve karar defteri tutulmasını profesyonel olarak yürütüyoruz.

Ortak Giderlere Katılım

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ortak giderlere katılım kurallarını düzenler. Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak giderlerine ve yönetim giderlerine arsa payları oranında katılmak zorundadır. Yönetim planında farklı bir paylaşım usulü belirlenmiş olabilir.

Gider avansını ödemeyen kat malikleri hakkında yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir. Ayrıca geciken ödemelere aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı uygulanır. Aidat yönetimi rehberimiz bu konuda detaylı bilgi sunmaktadır.

Yönetim Planı

Yönetim planı, binanın anayasası niteliğindedir. Kat maliklerinin hakları, yükümlülükleri, ortak alanların kullanım kuralları ve yönetim esasları bu planda yer alır. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün onayı gerekir.

Profesyonel apartman yönetimi hizmetlerimiz kapsamında yönetim planı incelemesi, güncelleme önerileri ve yeni plan hazırlığı konularında da destek sağlıyoruz.

Profesyonel Yönetim Şirketi Atanması

Kat malikleri kurulu, dışarıdan profesyonel bir yönetim şirketini yönetici olarak atayabilir. Bu durumda şirket, kanunun yöneticiye yüklediği tüm görev ve sorumlulukları üstlenir. Apartman yönetim şirketi Samsun olarak bu yasal çerçevede hizmet sunuyoruz.

Profesyonel yönetim şirketinin avantajları: uzman kadro, hukuki bilgi birikimi, dijital altyapı, geniş tedarikçi ağı ve 7/24 ulaşılabilirlik. Samsun'da profesyonel apartman yönetimi hizmetleri almak isteyen kat malikleri, toplantıda bu yönde karar alarak süreçi başlatabilir.

Sıkça Sorulan Sorular